État des lieux : entrée, sortie et contestation en 2026
État des lieux d'entrée et de sortie en 2026 : contenu obligatoire, différence vétusté vs dégradation, grille d'abattement, retenues sur dépôt de garantie et recours (CDC, huissier, tribunal).
- L'état des lieux est un document contradictoire dressé entre le propriétaire et le locataire à l'entrée et à la sortie du logement, qui décrit précisément l'état du bien.
- Il conditionne les retenues sur le dépôt de garantie : seules les dégradations constatées entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie peuvent justifier des retenues.
- En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé remis en bon état, ce qui protège le locataire en cas de litige à la sortie.
Qu'est-ce que l'état des lieux ?
L'état des lieux est un document contradictoire établi en présence du propriétaire (ou son mandataire) et du locataire, qui décrit de manière détaillée l'état du logement et de ses équipements. Il est obligatoire lors de l'entrée et de la sortie du locataire (loi ALUR du 24 mars 2014 — art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
C'est la pièce maîtresse pour résoudre les litiges sur le dépôt de garantie : seules les dégradations constatées entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie peuvent être imputées au locataire et justifier des retenues.
L'état des lieux peut être établi à l'amiable (gratuitement) ou par huissier de justice (frais partagés). Si l'une des parties refuse de participer à l'établissement de l'état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier dont les frais sont alors partagés.
État des lieux d'entrée
Il doit être établi au moment de la remise des clés, avant toute occupation effective du logement. Il doit décrire pièce par pièce :
- L'état des murs, plafonds et sols (peintures, revêtements, fissures)
- L'état des menuiseries (portes, fenêtres, volets)
- L'état des équipements (cuisine équipée, salle de bain, chauffe-eau, radiateurs)
- Les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) avec les index
- L'inventaire des clés remises (entrée immeuble, boîte aux lettres, parking)
- Pour les logements meublés : l'inventaire et l'état du mobilier
L'état des lieux doit être établi en autant d'exemplaires que de parties (un pour chaque signataire + un pour l'agence le cas échéant), signé par les deux parties. Chaque partie doit en recevoir un exemplaire au moment de la signature.
État des lieux de sortie
Il est établi le jour de la restitution des clés, dans les mêmes conditions de forme que l'état des lieux d'entrée. La comparaison des deux états des lieux permet de déterminer les dégradations imputables au locataire.
Le locataire doit remettre le logement dans l'état où il se trouvait lors de son entrée, compte tenu de l'usure normale due au temps (vétusté). Il est responsable des dégradations causées par son fait, celui de sa famille ou de ses invités — mais pas de celles liées au vieillissement naturel du bien.
Le propriétaire dispose en général de quelques jours à quelques semaines après l'état des lieux de sortie pour envoyer les justificatifs de retenues sur le dépôt de garantie (devis, factures), dans la limite du délai légal de restitution (1 ou 2 mois).
Vétusté vs dégradation
La distinction entre vétusté (usure normale du temps) et dégradation (détérioration anormale due au locataire) est au cœur de la plupart des litiges sur le dépôt de garantie.
À titre d'illustration, les durées de vie généralement retenues dans les grilles de vétusté sont :
| Élément du logement | Durée de vie indicative | Exemple d'abattement |
|---|---|---|
| Peintures intérieures | 7 à 10 ans | Après 7 ans : abattement de 100 % (vétusté totale) |
| Papier peint | 10 à 12 ans | Après 10 ans : abattement de 100 % |
| Moquette | 7 à 10 ans | Après 7 ans : abattement de 100 % |
| Parquet | 20 à 25 ans | Abattement proportionnel à l'âge |
| Équipements cuisine et salle de bain | 10 à 15 ans | Abattement progressif par année |
| Robinetterie | 15 à 20 ans | Abattement progressif par année |
Ces durées sont indicatives — la grille de vétusté applicable peut varier selon le document utilisé. La grille préconisée par la Commission Nationale de Concertation (CNC) est la plus fréquemment utilisée en pratique.
Litige et contestation
En cas de désaccord sur les retenues du propriétaire, le locataire dispose de plusieurs recours, à exercer dans l'ordre suivant :
- Signer avec réserves — notez vos désaccords directement sur le document au moment de la signature de l'état des lieux de sortie. Ces réserves sont opposables au propriétaire.
- Contester par écrit — envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire dans le délai de 2 mois suivant la sortie, en contestant les retenues injustifiées et en demandant les justificatifs (devis, factures).
- Faire appel à un huissier — si aucun accord n'est possible, un huissier peut établir un constat contradictoire (frais partagés entre les parties, environ 150 à 300 €). Son constat fait foi jusqu'à preuve contraire.
- Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) — gratuite, obligatoire avant tout recours judiciaire pour les litiges locatifs inférieurs à 5 000 €. La CDC rend un avis consultatif sous 2 à 3 mois.
- Tribunal judiciaire — en dernier recours, pour les montants inférieurs à 5 000 € sans avocat obligatoire (procédure simplifiée). Au-delà, un avocat est vivement conseillé.
Sources : Service-Public.fr — État des lieux — Légifrance — Art. 3-2 loi du 6 juillet 1989 (état des lieux)
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie sans état des lieux de sortie ?
Non. Sans état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut pas justifier de dégradations imputables au locataire. En l'absence d'état des lieux — d'entrée ou de sortie — la loi ALUR présume que le logement a été rendu dans le même état qu'à l'entrée. Le dépôt de garantie doit alors être restitué dans les délais légaux (1 mois si état des lieux conformes, 2 mois en cas de dégradations constatées).
Que faire si je suis en désaccord avec l'état des lieux de sortie ?
Vous pouvez refuser de signer l'état des lieux de sortie ou le signer avec des réserves écrites. Si aucun accord n'est trouvé, vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour établir un état des lieux contradictoire (frais partagés entre propriétaire et locataire). En cas de litige persistant, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement avant tout recours judiciaire.
Le propriétaire peut-il réclamer le coût d'une remise en peinture complète à la sortie ?
Pas si les peintures sont simplement encrassées par l'usage normal du temps (vétusté). Le propriétaire peut facturer une remise en peinture uniquement si des dégradations anormales sont constatées (trous dans les murs non rebouchés, marques importantes, etc.). La vétusté s'apprécie selon une grille d'abattement : pour les peintures, la durée de vie généralement retenue est de 7 à 10 ans — une peinture de 8 ans dans un logement bien entretenu ne peut pas être facturée à neuf.
L'état des lieux peut-il être établi par voie électronique ?
Oui, depuis le décret du 31 juillet 2015, l'état des lieux peut être établi et transmis par voie électronique, à condition que les deux parties disposent des équipements nécessaires et y consentent. Il doit être signé électroniquement. En pratique, de nombreuses agences utilisent des applications tablettes pour réaliser des états des lieux numériques avec photos intégrées — ce qui renforce la valeur probante du document.
Le locataire doit-il être présent lors de l'état des lieux de sortie ?
Non, le locataire n'est pas obligé d'être présent à l'état des lieux de sortie. Mais s'il ne vient pas et ne mandate personne pour le représenter, l'état des lieux est établi par huissier à la demande de l'une ou l'autre des parties — les frais sont alors partagés. L'absence du locataire ne prive pas le propriétaire de son droit d'établir un état des lieux et de constater d'éventuelles dégradations.