Expulsion locataire : procédure, délais et droits en 2026
Expulsion locataire en 2026 : interdiction d'expulsion sans jugement, procédure complète (5 étapes), trêve hivernale 1er nov.-31 mars, délais de grâce jusqu'à 3 ans et droits du locataire.
- L'expulsion d'un locataire ne peut se faire que par décision de justice — toute expulsion sans jugement est illégale et pénalement sanctionnée.
- La procédure complète dure en moyenne 12 à 24 mois, avec une trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.
- Le locataire peut obtenir des délais de grâce (jusqu'à 3 ans) et bénéficie de protections spécifiques selon sa situation.
L'interdiction absolue d'expulsion sans jugement
En France, aucun propriétaire ne peut expulser lui-même son locataire, quelle que soit la situation. Seule une décision de justice et l'intervention des forces de l'ordre sur autorisation du préfet peuvent conduire à une expulsion légale.
L'article 226-4-2 du Code pénal punit d'une peine de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende toute personne qui expulse ou tente d'expulser un occupant sans décision de justice. Sont visés notamment :
- Changer les serrures ou condamner l'accès au logement
- Couper volontairement l'électricité, le gaz ou l'eau
- Enlever les meubles ou effets personnels du locataire
- Harceler ou menacer le locataire pour forcer son départ
- Empêcher l'accès au logement par tout autre moyen
Source : Légifrance — art. 226-4-2 Code pénal et Service-Public.fr — Expulsion du locataire
La procédure d'expulsion étape par étape
La procédure légale d'expulsion comprend au minimum 5 étapes successives, chacune assortie de délais incompressibles. La durée totale minimale, hors trêve hivernale et délais de grâce, est de 12 à 24 mois.
- Commandement de payer (acte d'huissier)
Le propriétaire fait signifier par huissier un commandement de payer les loyers impayés. Ce commandement active la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose de 2 mois pour régulariser la situation (payer les sommes dues ou trouver un accord). S'il régularise dans ce délai, la procédure s'arrête. - Assignation en justice
Si le locataire n'a pas régularisé à l'issue du délai de 2 mois, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire par assignation (acte d'huissier remis au locataire). L'audience est fixée par le tribunal, généralement 2 à 6 mois après l'assignation. - Audience et jugement
Les deux parties sont entendues. Le juge peut accorder des délais de grâce au locataire ou prononcer le jugement d'expulsion. Si le jugement est prononcé, un délai minimal de 2 mois est accordé avant son exécution. - Commandement de quitter les lieux
Le jugement est signifié au locataire par huissier. Le locataire dispose de 2 mois pour quitter le logement volontairement. - Concours de la force publique
Si le locataire refuse de partir à l'issue du délai, le propriétaire demande au préfet l'autorisation d'intervention des forces de l'ordre. Le préfet peut accorder le concours ou proposer un relogement, ajoutant potentiellement plusieurs mois supplémentaires.
| Étape | Délai minimum | Point d'attention |
|---|---|---|
| Commandement de payer | 2 mois | Le locataire peut régulariser et arrêter la procédure |
| Assignation → audience | 2 à 6 mois | Délai fixé par le tribunal selon son rôle |
| Jugement → exécution | 2 mois | Le juge peut allonger ce délai (délais de grâce) |
| Commandement de quitter | 2 mois | Suspendu pendant la trêve hivernale |
| Concours force publique | Variable | Le préfet peut refuser et proposer un relogement |
Source : Service-Public.fr — Procédure d'expulsion et Légifrance — Loi du 6 juillet 1989
La trêve hivernale
La trêve hivernale interdit toute exécution d'une expulsion locative du 1er novembre au 31 mars de chaque année (soit 5 mois). Elle est prévue par l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution.
Ce que protège la trêve hivernale
- L'expulsion physique des locataires de leur résidence principale
- Les coupures d'énergie (électricité, gaz, chaleur) dans les résidences principales — même en cas d'impayés
Exceptions à la trêve hivernale
- Logement squatté — par des personnes sans aucun titre ni droit
- Relogement décent proposé — si le propriétaire ou l'État propose un relogement adapté à la situation du locataire
- Violence ou menace grave du locataire à l'encontre du propriétaire ou d'autres occupants
- Logement non principal — résidence secondaire, local commercial ou professionnel
Source : Légifrance — art. L412-6 CPCE
Les délais de grâce
Le juge peut accorder au locataire des délais supplémentaires pour quitter le logement, au-delà des délais légaux. Ces délais de grâce sont prévus par l'article L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution.
- Durée : de 1 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire
- Critères appréciés par le juge : âge du locataire, état de santé, présence d'enfants mineurs, ressources financières, perspectives de relogement, efforts de recherche d'un logement de remplacement
- Obligation de paiement : le locataire doit continuer à payer les loyers courants et les charges pendant toute la durée des délais de grâce, sous peine de voir la procédure s'accélérer
- Demande : formulée à l'audience lors du jugement, ou par requête séparée après le jugement (jusqu'à la veille de l'expulsion)
Source : Légifrance — art. L412-4 CPCE
Les droits du locataire face à l'expulsion
- Droit d'être entendu à l'audience — vous pouvez vous défendre seul ou avec l'assistance d'un avocat (aide juridictionnelle disponible sous conditions de ressources)
- Droit aux délais de grâce — jusqu'à 3 ans selon votre situation personnelle et financière
- Droit à la trêve hivernale — aucune expulsion physique du 1er novembre au 31 mars
- Droit au relogement prioritaire via le DALO (Droit Au Logement Opposable) si vous êtes menacé d'expulsion sans possibilité de vous reloger par vos propres moyens
- Droit de contester le jugement — appel possible dans les 30 jours suivant la notification du jugement
- Droit à un plan d'apurement — en cas d'impayés, vous pouvez proposer au bailleur ou au juge un plan d'échelonnement de la dette locative pour régulariser progressivement
Source : Service-Public.fr — Recours DALO et ANIL — Trouver votre ADIL
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il changer les serrures si le locataire ne paie plus ?
Non, c'est un délit pénal. Changer les serrures pour forcer le départ du locataire sans décision de justice constitue une voie de fait punie par l'article 226-4-2 du Code pénal (3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende). Même si le locataire n'a pas payé son loyer depuis des mois, le propriétaire doit impérativement passer par la procédure judiciaire. La seule exception est si le locataire a expressément renoncé au logement et remis les clés.
Que se passe-t-il si le locataire part avant le jugement ?
Si le locataire quitte volontairement les lieux avant le jugement, la procédure d'expulsion devient sans objet. Le propriétaire peut toutefois maintenir l'action judiciaire pour obtenir le paiement des loyers impayés et des éventuels dommages-intérêts. Il devra alors constater le départ (état des lieux de sortie), récupérer les clés et documenter l'état du logement avant d'utiliser le dépôt de garantie pour les sommes dues.
La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?
Non. La trêve hivernale protège uniquement les occupants qui disposaient d'un titre d'occupation valable (locataires, sous-locataires autorisés). Elle ne s'applique pas aux personnes qui se sont introduites par voie de fait dans un logement sans aucun droit ni titre (squatteurs). Pour les squatteurs, une procédure d'expulsion d'urgence existe depuis la loi du 6 juillet 2022 (expulsion sous 72 heures sur décision du préfet après constat).
Peut-on être expulsé si on a des enfants mineurs ?
Oui, la présence d'enfants mineurs ne constitue pas en soi un obstacle légal à l'expulsion. En revanche, c'est un critère que le juge prend en compte pour accorder des délais de grâce plus longs ou pour moduler les conditions d'exécution. De plus, le préfet peut refuser le concours de la force publique et proposer un relogement via le plan d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PLALHPD). Les associations familiales et les travailleurs sociaux peuvent intervenir pour faciliter le relogement.
Combien coûte une procédure d'expulsion pour le propriétaire ?
Une procédure complète coûte entre 1 500 € et 5 000 € environ : actes d'huissier (commandement de payer ~200 €, assignation ~300-500 €, commandement de quitter les lieux ~200 €), honoraires d'avocat si recours (500 à 2 000 €), frais de tribunal (gratuit pour les particuliers), et éventuellement frais de serrurier et déménagement forcé (~500-1 500 €). Si le locataire bénéficie de l'aide juridictionnelle, le propriétaire peut récupérer les frais d'huissier et d'avocat en cas de condamnation du locataire aux dépens.