État des lieux : entrée, sortie et contestation en 2026
État des lieux d'entrée et de sortie : rôle, contenu obligatoire, lien avec le dépôt de garantie, dégradations vs vétusté, et recours en cas de litige avec le propriétaire.
- L'état des lieux est un document contradictoire dressé entre le propriétaire et le locataire à l'entrée et à la sortie du logement, qui décrit précisément l'état du bien.
- Il conditionne les retenues sur le dépôt de garantie : seules les dégradations constatées entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie peuvent justifier des retenues.
- En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé remis en bon état, ce qui protège le locataire.
Qu'est-ce que l'état des lieux ?
L'état des lieux est un document contradictoire établi en présence du propriétaire (ou son mandataire) et du locataire, qui décrit de manière détaillée l'état du logement et de ses équipements. Il est obligatoire lors de l'entrée et de la sortie du locataire (loi ALUR du 24 mars 2014, art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
C'est la pièce maîtresse pour résoudre les litiges sur le dépôt de garantie : seules les dégradations constatées entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie peuvent être imputées au locataire.
État des lieux d'entrée
Il doit être établi au moment de la remise des clés. Il doit décrire pièce par pièce l'état des murs, plafonds, sols, menuiseries, équipements et relevés de compteurs.
- Établi en autant d'exemplaires que de parties (un pour chaque signataire)
- Signé par le propriétaire et le locataire
- Peut être réalisé par huissier (frais partagés) si l'une des parties le refuse
- En l'absence d'état des lieux d'entrée : le logement est présumé avoir été remis en bon état — ce qui protège le locataire
État des lieux de sortie
Il est établi le jour de la restitution des clés, dans les mêmes conditions de forme que l'état des lieux d'entrée. La comparaison des deux états des lieux permet de déterminer les dégradations imputables au locataire.
Litige et contestation
- Signer avec réserves — notez vos désaccords directement sur le document au moment de la signature
- Faire appel à un huissier — si aucun accord n'est possible, un huissier peut établir un constat contradictoire (frais partagés)
- Saisir la CDC — la Commission Départementale de Conciliation est gratuite et obligatoire avant tout recours judiciaire pour les litiges locatifs < 5 000 €
- Tribunal judiciaire — en dernier recours, pour les montants inférieurs à 5 000 € sans avocat obligatoire
Source : Service-Public.fr — État des lieux
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie sans état des lieux de sortie ?
Non. Sans état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut pas justifier de dégradations imputables au locataire. En l'absence d'état des lieux — d'entrée ou de sortie — la loi ALUR présume que le logement a été rendu dans le même état qu'à l'entrée. Le dépôt de garantie doit alors être restitué dans les délais légaux (1 mois si état des lieux conformes, 2 mois en cas de dégradations constatées).
Que faire si je suis en désaccord avec l'état des lieux de sortie ?
Vous pouvez refuser de signer l'état des lieux de sortie ou le signer avec des réserves écrites. Si aucun accord n'est trouvé, vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour établir un état des lieux contradictoire (frais partagés entre propriétaire et locataire). En cas de litige persistant, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement avant tout recours judiciaire.